Plain-pied | Jumelé à Magog

Voyez ce que Me Yves Joli-Coeur, avocat émérite, pense de l’importance de faire affaire avec un courtier pour l’achat ou la vente d’une propriété. Cumulant plus de trente ans de pratique en droit immobilier, Me Joli-Coeur est également l’auteur de nombreux articles et ouvrages sur le sujet.

Lettre reçue de: BOUCHARD PAGE TREMBLAY, AVOCATS

SANS COURTIER, SANS SERVICE…AVEC DES PROBLÈMES!

Vendeurs et acheteurs s’exposent à pleins de pièges s’ils ne font pas affaire avec un
courtier immobilier. Je suis contacté par tellement de gens qui vivent des cauchemars en ayant tenté de transiger seuls, que je veux informer le public des risques qu’ils encourent en tentant de sauver une commission.
Voici les principaux pièges qui attendent les gens qui veulent transiger seuls :

1- Conditions clairement formulées
Financement, inspection, vérifications : baux, zonage, usage, déclaration de
copropriété, procès-verbaux;

2- Inspection préachat;

3- Offres multiples;

4- Représentations du vendeur ( DV);

5- Certificat de localisation;

Sans courtier, dès qu’on est en négociation, on ne peut obtenir de conseils dans
certaines entreprises.
Voici le résumé de quelques cas réels qui ont nécessité des procédures judiciaires et
pour lesquels des jugements ont été rendus.
 



Un acheteur décide de ne plus acheter

Un vendeur met en vente sa propriété sans courtier. Une promesse d'achat est
acceptée. Elle ne contient aucune condition de financement. Le vendeur avait fait une
offre sur une autre propriété et lève la condition à l'effet de vendre la sienne. L'acheteur
n'obtient pas de financement de sa banque. Il se désiste. Le vendeur remet sa propriété
en vente, cette fois ci par l'intermédiaire d'un courtier et poursuit l'acheteur en
dommages.
L'acheteur est condamné à plus de 12 000.00$ de dommages envers le vendeur. Le
vendeur aura vécu bien du stress, des ennuis et des problèmes pour avoir tenté d'éviter
une commission.

( Lesage c. St-Laurent AZ 50157103)
 

La promesse d’achat indiquait tel quel

Le vendeur met en vente sa propriété sans retenir les services d'un courtier. Le vendeur
rédige lui-même même l'offre d'achat en mentionnant que la propriété est vendue tel
quel (sic).Pour sa part, l'acte de vente mentionne que la vente est faite avec la garantie
légale.
L'acheteur poursuit le vendeur en vices cachés. Le vendeur présente une requête en
inscription de faux en mettant en cause le notaire et en attaquant la validité de l'acte de
vente.
Selon l’acheteur, il n'y aurait eu aucune discussion quant à l'exclusion de la garantie
légale. En l'absence de courtier, le tribunal doit s'en remettre aux témoignages des
parties elles-mêmes.
Le tribunal rejette la requête du vendeur mentionnant que l'exclusion de garantie doit
être clairement exprimée pour produire ses effets. La clause tel quel n'a aucune valeur
juridique de sorte que l'acheteur peut invoquer la garantie contre les vices cachés.
Bien évidemment, les parties, dont le notaire, ont dû consacrer temps, efforts et énergie
en plus d'engager des frais d'avocats pour défendre leur point de vue devant cette
ambiguïté.

(Lapierre c. Juteau 2005 CanLII22755 QC CS)
 


Encore un cas de désistement de l’acheteur

Le promettant vendeur poursuit le promettant acheteur en dommages à la suite de leur
refus d'acheter un immeuble.
L'acheteur conclut, sans l'intermédiaire d'un courtier, une promesse d'achat sans
condition un terrain pour subdivision avec vieille bâtisse. L'acheteur se désiste en
invoquant que le vendeur ne peut lui fournir une expertise géotechnique concernant la
capacité portante du sol et l'absence d'amiante. Le vendeur transmet quand même un
rapport sur la capacité du sol. Le vendeur tente mais sans succès de rejoindre
l'acheteur. Il intente une action en passation de titre et en dommages. Le vendeur subdivise ensuite le terrain et revend de sorte qu'il ne réclame maintenant que les dommages.

Selon le tribunal, même s'il a raison, le vendeur devait minimiser ses dommages. Selon
les mots du tribunal jamais le vendeur n'a retenu les services d'un professionnel en
courtage immobilier pour l'aider de sorte que le vendeur n'a pas pris tous les moyens et
faits tous les efforts nécessaires pour vendre son immeuble et tenter de réduire ses
pertes.
Le tribunal a donc réduit de 10 000.00$ les dommages du vendeur en condamnant
l’acheteur à lui payer 38 000.00$.

( Belaval c. Perreault 2010 QCCS 5420)
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Agir sans l’aide d’un courtier réduit le bassin d’acheteurs potentiels

Un acheteur s'est désisté de sa promesse d'achat. Les vendeurs remettent la propriété
en vente sans courtier. Les vendeurs poursuivent en dommages pour 82 697.74$ en
réclamant, entre autre, les versements hypothécaires jusqu'à la revente.
Le recours des vendeurs a été rejeté le 5 octobre 2009. Le tribunal mentionne qu’en
agissant sans l'aide d'un agent, les vendeurs ont réduit leur bassin de personnes
intéressées. C'est leur choix. En agissant ainsi ils n’ont pas pris tous les moyens à leur
disposition pour réduire leurs dommages.

(Mercier c. Bernier 2009 QCCS 4758 )
 

Achat d’un condo de façon imprudente
Un nouveau propriétaire reçoit une cotisation spéciale de 19 000$ en raison de travaux
majeurs à la toiture. Il a acheté le condo sans courtier. L’acheteur prétend avoir
demandé au vendeur l’état de la toiture et aurait eu comme réponse qu’un fonds
d’environ 30 000.00$ était prévu à cet effet. L’acheteur n’exige aucun document (budget,
rapports, preuve des sommes détenues dans le fonds). Le vendeur prétend avoir
informé l’acheteur du mandat confié à un architecte. Il ne fait pas inspecter la propriété
en affirmant que de toute façon son neveu est avocat !!!
Ce qui devait arriver arriva. Or, dans le procès-verbal de la dernière assemblée, soit
avant la visite, un architecte avait été mandaté pour expertiser et qu’une cotisation
MAJEURE serait demandée. Ce procès-verbal n’était pas disponible. Le coût des
travaux dépassera finalement les 5 00 000.00$ dont 50 000.00$ pour la toiture.Le tribunal considère la preuve contradictoire sur les discutions avant l’achat et que malgré la dénonciation du mandat confié à l’architecte, l’acheteur a acquis sans poser
de question ou tenter d’en savoir davantage.
Le tribunal a rejeté toute la réclamation de l’acheteur.

( Buies-Mainguy c. Dufour 2009 QCCQ 217)
 

BOUCHARD PAGE TREMBLAY, AVOCATS
Fondé à Québec il y a 25 ans, Bouchard Pagé Tremblay, avocats est composé
d’équipes spécialisées qui offrent des solutions juridiques dans tous les domaines du
droit.
Bouchard Pagé Tremblay, avocats privilégie une approche axée sur le conseil et la
satisfaction du client dans une dynamique d'équipe, de synergie où il se sent
accompagné et supporté dans chacune des étapes d'un mandat.
DROIT DE L’ENTREPRISE
DROIT IMMOBILIER
DROIT CIVIL
DROIT DU TRAVAIL
DROIT DISCIPLINAIRE, DÉONTOLOGIQUE ET PÉNAL
Me Stéphane A. Pagé est avocat associé chez Bouchard Pagé Tremblay, avocats. Il
pratique en litige immobilier et commercial et est membre de l’Institut de
Développements Urbains (IDU)
www.bouchardpagetremblay.com
1855 768 6667
Droit des affaires, civil, immobilier, familial et pénal.
Facebook : Bouchard Pagé Tremblay avocats ou Stéphane A Pagé avocat

Mars 2013