INMUEBLES À REVENUS
La Compra de un Triplex, 4X, 5X, 6X...Multiplex o Inmueble a Revenus
NO COMPRE A CIEGAS O A VER QUÉ PASARÁ A FIN DEL AÑO, CUANDO DEBA PAGAR IMPUESTOS, O CUANDO VAYA A VENDER
Le preparo un reporte de 20 páginas "Análisis de inversión inmobiliaria" y "Previsión financiera después de 5 años de explotación"Compre sabiendo que su inversion esta asegurada :
Análisis de la rentabilidad – La inversión no es rentable ahora pero qué sera dentro de 2 años ? Y dentro de 5 años? Y si decide vender, cuánto podría venderse?
En cuánto tiempo se recupera su dinero considerando la ganancia y los gastos que genera un inmueble, la capitalización y la plusvalía de cada año.
A qué precio usted debe comprar tomando en cuenta el tax de rendimiento que usted desee obtener sobre el capital que usted va a invertir (fondo inicial, reparaciones, tax de bienvenida, intereses, etc.);
Comparación de un número ilimitado de inmuebles y de diferentes escenarios de financiamiento para que usted haga una buena elección;
Previsión financiera después de uno, dos, cinco años de explotación) :
Ratio de los gastos – porcentaje de revenus bruto efectivo que es absorbido por los gastos de explotación (ejemplo : los gastos de gestión: mismo si es administrado por el mismo propietario, el banco considera aproximadamente 5% como gastos de administración),
Ratio de cobertura de la deuda – indica si se puede conseguir un financiamiento,
Nivel de ocupación mínimo requerido para afrontar las obligaciones financieras y de explotación,
Tasa de rendimiento del gasto inicial – (Puede compararse al rendimiento de un plazo fijo en el banco, en la Bolsa o en un fondo común),
Cuáles son los documentos que hay que pedirle al vendedor para hacer todos estos cálculos? Están correctos ? y Cuáles son las condiciones que debe exigirle al vendedor?
Verificar que la propiedad no tiene problemas de estructura ni contaminación que pudieran obligarle más adelante a incurrir en gastos extraordinarios de reparaciones y de decontaminación del terreno y de la propiedad y que pueda afectar la salud de todos los que habiten la propiedad.
Le preparo un dossier especial para usted y con las propiedades que le interesen entre todas las que vamos a visitar. Además un dossier para convencer al banco de que la inversión es rentable y asi conseguir el financiamiento.
La mayoría de los agentes no saben cómo hacer estos cálculos y no sabrían aconsejarle! Yo tengo una formación especial en Inmuebles Comerciales e Inmuebles a Revenus.
PARA SABER SI USTED CALIFICA PARA COMPRAR DUPLEX, TRIPLEX, QUINTUPLEX O MULTIPLEX , HAGA CLICK AQUI
Por qué invertir en un Triplex
Contrariamente a la bolsa, con un inmueble locativo usted tiene el control total sobre el potencial de aumentación del valor y de los ingresos.
El inmueble aumenta de valor cada año por la plusvalía.
Cuando lo venda, solamente el 50% de su ganancia en capital será impositiva (nuevo proyecto de ley 66% a partir de los 250,000$).
La hipoteca se paga con el dinero de los locatarios
No paga impuesto sobre la equidad que aumenta, o sea, sobre la diferencia entre el valor de su inmueble y lo que debe de hipoteca, así que puede re-financiar y adquirir otros inmuebles.
Los ingresos por alquiler van a aumentar cada año.
Además, si toma la amortización sobre el inmueble para fines de cálculo de impuestos, tiene la posibilidad de no pagar ningún impuesto los primeros años y después, minimizar el impuesto a pagar.
Y le permite deducir el impuesto sobre los intereses pagados de la hipoteca de su casa y los gastos.
Ese truco fiscal es posible con los ingresos de los alquileres.
Antes de comprar, preparo para mis clientes un “ANÁLISIS DE INVERSIÓN” con cálculos matemáticos: Le calculo el rendimiento (antes y después de impuestos) tomando en consideración la plusvalía, el capital acumulado y los años antes de recuperar la inversión. Previsión financiera después de 5 años de explotación
y valor de reventa. Déjese ayudar para que haga una buena inversión !
y valor de reventa. Déjese ayudar para que haga una buena inversión !
Cómo se calcula el rendimiento de un Inmueble a Revenus para establecer el precio?
Existen Radios Importantes y Que Sirven A La Toma de Decisiones, Tanto al Comprador Como al Banco que Va a Financiar la Compra.
Si va a comprar, mi trabajo consiste en hacerle una estimación y justificar la suma de dinero que usted va a invertir para la adquisición de un inmueble para lo cual usted cuenta retirar ganancia durante el tiempo que usted será propietario y a la hora de venderlo al término del tiempo calculado.
Si va a vender, le hago estos mismos cálculos para ayudar a justificar el financiamiento por el banco. Y haciendo el mismo calculo a los demás inmuebles vendidos parecidos al suyo, le ayudará a fijar el precio de la venta.
Para estimar ese valor nos fiamos a varios radios de rendimiento:
Multiplicador del Ingreso Bruto (MRBE): Indica cuántas veces el ingreso bruto representa el costo de adquisición del inmueble
Multiplicador del Ingreso neto (MRN): Indica cuántas veces el ingreso neto representa el costo de adquisición del inmueble
Precio por apartamento Precio promedio de un piso
Radio de gastos de explotación (RDE): Indica el porcentaje de ingresos brutos efectivos que es absorbido por los gastos de explotación.
Radio de endeudamiento: Indica el porcentaje del valor del inmueble que proviene de deudas externas.
Radio de cobertura de la deuda(RCD): Este radio sirve a juzgar la capacidad de reembolso de una deuda a partir de los ingresos netos que genera un inmueble. Indica si el financiamiento será aceptado por la institución financiera Es un índice de riesgo financiero.
Tasa de Ocupación Mínima (TMO) : Este radio indica el nivel de ocupación requerido para hacer frente a las obligaciones financieras de explotación. Porcentaje que debe ser ocupado para no generar ni ganancia ni pérdida.
Tasa de rendimiento sobre el neto (TRN) : Este radio indica el rendimiento del inmueble, teniendo en cuenta los gastos de explotación pero excluyendo el servicio de la deuda.
Tasa de rendimiento sobre su cuota inicial (TRE): Este radio representa el rendimiento de su cuota inicial tomando en cuenta los impuestos si una tasa de imposición es especificada. Indica el rendimiento antes y después de la capitalización después del primer ano de la inversión.
Tasa de rendimiento interna (TRI) : Representa el rendimiento del efectivo de explotación y del ingreso actualizado. Tasa de actualización mediante el cual el valor actual de la liquidez generadas por el inmueble es igual al valor actualizado de los pagos requeridos para realizar esta inversión.
Tasa Global de Actualización (TGA): Estima el valor basado en la situación del mercado. Es fuertemente utilizado por los evaluadores profesionales. Es el costo ponderado entre la porción financiada y el inicial pagado. O la fuente de financiamiento entre el banco y su depósito inicial. Es el ingreso neto en porcentaje.
Valor Actual Neto (VAN): Representa el valor actual de una serie de ganancias seguido de la reventa, el total a una tasa de actualización y teniendo cuenta del riesgo.
Mis clientes compran seguros de que estan haciendo una buena inversión!
Para Vender un Plex
SI VA A VENDER UN TRIPLEX, 4X,...MULTIPLEX U OTRO TIPO DE PROPIEDAD PARA RENTAR, LE PREPARO:
Una Evaluación del precio de venta en función de las diferentes técnicas de evaluación inmobiliarias.
Un Análisis de la Rentabilidad
Un Plan de mercadeo y publicidad especial para la venta de este tipo de inmuebles.
Le diré lo que debe hacer antes de poner en venta el inmueble.
Preparación del financiamiento con los cálculos que exigirá el banco para cuando usted encuentre un comprador.
El cálculo del producto neto de la venta – antes de poner en venta el inmueble – así como la lista de los gastos que deberá prever.
El Vocabulario en materia de inmuebles locativos.
Para estimar ese valor nos fiamos a varios radios de rendimiento:
Multiplicador del Ingreso Bruto (MRBE): Indica cuántas veces el ingreso bruto representa el costo de adquisición del inmueble
Multiplicador del Ingreso neto (MRN): Indica cuántas veces el ingreso neto representa el costo de adquisición del inmueble
Precio por apartamento Precio promedio de un piso
Radio de gastos de explotación (RDE): Indica el porcentaje de ingresos brutos efectivos que es absorbido por los gastos de explotación.
Radio de endeudamiento: Indica el porcentaje del valor del inmueble que proviene de deudas externas.
Radio de cobertura de la deuda(RCD): Este radio sirve a juzgar la capacidad de reembolso de una deuda a partir de los ingresos netos que genera un inmueble. Indica si el financiamiento será aceptado por la institución financiera Es un índice de riesgo financiero.
Tasa de Ocupación Mínima (TMO) : Este radio indica el nivel de ocupación requerido para hacer frente a las obligaciones financieras de explotación. Porcentaje que debe ser ocupado para no generar ni ganancia ni pérdida.
Tasa de rendimiento sobre el neto (TRN) : Este radio indica el rendimiento del inmueble, teniendo en cuenta los gastos de explotación pero excluyendo el servicio de la deuda.
Tasa de rendimiento sobre su cuota inicial (TRE): Este radio representa el rendimiento de su cuota inicial tomando en cuenta los impuestos si una tasa de imposición es especificada. Indica el rendimiento antes y después de la capitalización después del primer ano de la inversión.
Tasa de rendimiento interna (TRI) : Representa el rendimiento del efectivo de explotación y del ingreso actualizado. Tasa de actualización mediante el cual el valor actual de la liquidez generadas por el inmueble es igual al valor actualizado de los pagos requeridos para realizar esta inversión.
Tasa Global de Actualización (TGA): Estima el valor basado en la situación del mercado. Es fuertemente utilizado por los evaluadores profesionales. Es el costo ponderado entre la porción financiada y el inicial pagado. O la fuente de financiamiento entre el banco y su depósito inicial. Es el ingreso neto en porcentaje.
Valor Actual Neto (VAN): Representa el valor actual de una serie de ganancias seguido de la reventa, el total a una tasa de actualización y teniendo cuenta del riesgo.